Aprenda administração de condomínios São Paulo, São Paulo

Aprenda no artigo abaixo como administrar um condomínio com sucesso. Conheça as leis que existem para essa administração. Saiba quais são os direitos e deveres dos condôminos.

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Aprenda administração de condomínios

Trabalho de cunho acadêmico informativo aos estudantes da área jurídicae a todos demais leitores que pelo assunto se interessarem.Via de regra, diz-se que a propriedade pertence a somente um sujeito dedireito, todavia, ocorre hoje no direito brasileiro a acepção depropriedade por mais de um sujeito, em que se pode perceber aexistência da propriedade também nos chamados condomínios. Há, ainda,há divergências doutrinárias no que concerne ao estudo sobre apropriedade condominial, despertando, ainda, a preocupação de algunsdoutrinadores, como por exemplo, Clóvis Beviláqua, ao dizer que ocondomínio é uma forma anormal de propriedade. Existe o caráter anormaldo condomínio, em princípio, pois há certa resistência em conceber queum mesmo objeto possa ser titulado por mais de um sujeito de direito,que possui o poder de proprietário ou domínio. Pois bem, ainda quecontroverso, o fato é que tal instituto se torna mais comum suacompreensão e extensão no âmbito do direito e em meio à sociedadeatual. Portanto, o condomínio ou compropriedade é o direito depropriedade que mais de um sujeito de direito titula sobre determinadoobjeto ou bem, devendo atingir as suas funções sociais a fim debeneficiar a coletividade dos que condominam.

Condomínio Geral

1.Conceito

Via de regra, diz-se que a propriedadepertence a somente um sujeito de direito, todavia, ocorre hoje no direitobrasileiro a acepção de propriedade por mais de um sujeito, em que se podeperceber a existência da propriedade também nos chamados condomínios. Há, ainda,há divergências doutrinárias no que concerne ao estudo sobre a propriedadecondominial, despertando, ainda, a preocupação de alguns doutrinadores, comopor exemplo, Clóvis Beviláqua, ao dizer que o condomínio é uma forma anormal depropriedade. Existe o caráter anormal do condomínio, em princípio, pois hácerta resistência em conceber que um mesmo objeto possa ser titulado por maisde um sujeito de direito, que possui o poder de proprietário ou domínio. Poisbem, ainda que controverso, o fato é que tal instituto se torna mais comum suacompreensão e extensão no âmbito do direito e em meio à sociedade atual.Portanto, o condomínio ou compropriedade é o direito de propriedade que mais deum sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingiras suas funções sociais a fim de beneficiar a coletividade dos que condominam.

A cada condôminoserá atribuída uma parcela, uma fração ou uma quota ideal da parte que lhecouber sobre o objeto comum, podendo, todos, usufruir, dispor e reivindicar aoque for compatível com a indivisão, mas aos comproprietários são atribuídasexclusividades jurídicas a fim de excluir qualquer sujeito que seja estranho aoinstituto. Objetivamente, o condomínio é sinônimo de indivisão, compropriedadeou comunhão; é coisa sobre a qual os sujeitos de direito têm direitosconcorrentes e subjetivamente. É de aspecto comum, sendo cada sujeito possuidorde um direito com simultâneo à varias outras pessoas possuidoras do mesmo direito.

2.Natureza Jurídica

Embora hajadiscussões acerca da natureza jurídica do condomínio, o fato de que ocondomínio dá o direito de usufruto, disposição e reivindicação da quota parteideal que cabe a cada condômino, considera-se a natureza jurídica de talinstituto de caráter individualista, já que as partes pertencentes a cadasujeito do condomínio são ideais, uma vez que o conceito de condomínio é o daindivisão da coisa, por isso a propriedade comum sobre a coisa. Sobre esseaspecto é possível encontrar jurisprudência do Tribunal de Justiça de SãoPaulo, decidindo que "o Código Civil Brasileiro, tomando partido entrecorrentes tão diversas e tão embaraçosas, aceitou a teoria da subsistência, emcada condômino, da propriedade sobre toda a coisa, delimitada naturalmentepelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui autilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceirosabrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas,entre os próprios condôminos, o direito de cada um é auto limitado pelo deoutro, na medida de suas quotas, para que se torne possível suacoexistência" (Ap. n° 102.446, Rel. Des. Souza Lima, ac. 29.12.1961, inRT, 332/170). Claramente explica Cézar Fiúza ao escrever que:

A teoria da propriedade integral outotal, talvez a mais aceita entre nós, explica que os vários condôminosexercem, cada qual, um único direito de propriedade sobre a coisa comum. Odireito é um só, exercendo-se por cada um dos condôminos indistintamente. Oexercício de cada um se limita pelo exercício dos demais. Essa é a teoriaadotada pelo Código Civil. Outra teoria, a das propriedades plúrimas parciais,é menos aceita. Segundo seus defensores, o condomínio consiste em vários direitosde propriedade sobre frações ideais da coisa comum. De acordo com terceirateoria, o condomínio seria verdadeira pessoa jurídica colegiada, sendo oscondôminos seus associados. Para Lino Salis, 94 há um só direito exercidofracionadamente. Difere da teoria da propriedade integral, em que o direito éum só, mas é exercido em conjunto por todos os condôminos. Por fim, há quementenda ser o condomínio modalidade especial de propriedade, com natureza suigeneris. Em outras palavras, condomínio écondomínio. De nada adianta tentarmos explicá-lo sob a ótica do direitode propriedade comum. (DIREITO CIVIL CURSO COMPLETO. 2ª EDIÇÃO REVISTA,ATUALIZADA E AMPLIADA BELO HORIZONTE - 1999-06-07)

3.Classificação

O condomíniogeral, também chamado de tradicional ou comum, é classificado em voluntário enecessário (legal), sendo disciplinado pelo Código Civil nos arts. 1.314 ao1.330. Ocorre a voluntariedade no condomínio geral quando duas ou mais pessoasdecidem, por livre deliberação de vontade, se tornarem proprietários comuns deuma mesma coisa ou bem a fim de usarem e fruírem tal coisa. Contas bancáriasconjuntas são exemplos típicos de formação condominial voluntária, assim como aconstruções de muros em área de loteamento; cabe, porém, outros diversos exemplosde sinônima ilustração. Justamente por seu caráter voluntário é que assimquiseram as partes criar, usufruir, dispore reivindicar o bem ou objeto de acordo com as suas vontadesdeliberadas, sem que um agente externo os obrigassem a isso.

A duração docondomínio voluntário será enquanto as partes quiserem mantê-lo, embora a leinão tenha definido o seu limite temporal de existência uma vez que, enquantohouver frutos advindos da compropriedade, durará o condomínio. A criação e avigência do condomínio serão especificadas por negócio jurídico para que hajauma melhor garantia do seu exercício e tal negócio jurídico é denominadoconvenção condominial, sendo estabelecidos nele as regras de uso, fruição eadministração do bem, assim como as devidas responsabilidades de cadacomproprietário na relação condominial, entretanto a realização do negóciojurídico não é obrigatória.

Ainda pelaclassificação do condomínio geral, temos o condomínio essencial ou necessário,que também pode ser chamado de legal e este último se subdivide em forçado efortuito. O caráter legal advém do fato de ser a lei a determinadora da relaçãocondominial, como cita o art. 1.327 do Código Civil "O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valasregulou-se pelo disposto neste Código". A condição forçada docondomínio necessário se dá justamente na situação em que determinada coisa oubem não pode ser dividida, como no caso da construção de muros e cercas, e seráfortuito o condomínio quando estabelecida pela relação entre herdeiros quandoda abertura do testamento para dar início ao processo da sucessão hereditária,sendo finalizado o condomínio ao término da partilha.

Para a relaçãocondominial forçada ou fortuita também não é estabelecida a temporariedade deexistência, sendo, pois, de caráter transitório ou perpétuo. O condomíniopoderá ser exercido de forma pro diviso,para os bens que puderem ser divididos ou ainda, a contrário senso, pela forma pro indiviso, ocorrerá quando a coisa oubem não puder ser dividida.

4.Direitos e deveres dos condôminos

Preleciona oart. 1.314 do Código Civil que "Cadacondômino pode usar a coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos osdireitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a suaposse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la".

A cada um doscondôminos é permitida a livre utilização do bem ou coisa de acordo com adestinação a que foi proposta, não podendo alterar o modo como tradicionalmenteé usada. Os demais condôminos também são proprietários e, sendo a coisa de usocomum, cada comproprietário possui sua parte ideal do bem, o que lhe garanteexercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe. Pelo fato de a coisaser de uso comum dos comproprietários, é que se faz primordial e necessária avênia ou autorização dos demais condôminos para que elejam a destinação quemelhor aprouver. Nesse quesito é que se considera, na doutrina, que não há ausucapião dos condôminos quando o condomínio for exercido na forma proindiviso, justamente pelo caráter indivisível da coisa.

No artigo 1.314do Código Civil há a possibilidade de cada condômino reivindicar a coisa queesteja em posse de terceiro. Em situações que exista determinada coisa sobre aposse de terceiros que não sejam herdeiros, pode o herdeiro demandar sobre osbens da herança. Ao condômino caberá a postulação de ação reivindicatória deposse contra terceiros, a qual versará sobre toda a coisa indivisa. No entanto,o condômino também terá que ser possuidor da coisa para requerer o direito deser mantido na posse em caso de turbação; se houve o esbulho, poderá serrestituído e poderá ser segurado no caso de ocorrência de violência iminente(CC, art. 1.210).

Aos condôminos étambém permitida a alienação do bem na medida da sua quota parte ideal, desdeque ocorra a preempção ou preferência de venda aos demais condôminos.Novamente, se o bem a ser alienado for de caráter indivisível, todos os demaiscomproprietários deverão autorizar a venda, mas se por ventura ocorrer a vendasem a vênia dos demais consortes, a mesma poderá ser considerada nula, pois queda divisão do bem comum, o condômino não poderá alienar uma parte que não lhecabia na divisão, devendo a sua quota parte coincidir plenamente com a quevendeu.

Os condôminosexercerão todos os direitos compatíveis com a indivisão, ficando tais direitoslimitados à quota parte ideal de cada comproprietário, de modo a impedir aosdemais comunheiros que de tal direito desfrutem indevidamente e de modo aimpedir que sua posse seja violada. Caso não seja dado o direito depreferência, aquele que for preterido poderá realizar o pagamento em depósitodo valor que corresponda ao bem num prazo de até seis meses (180 dias) e nãoocorrendo o depósito nesse prazo ocorrerá a decadência do direito, em que seráfeita a contagem do prazo a partir do momento em que vier a saber da venda.Também é permitido dar o bem em garantia de hipoteca (nesse caso é o bemimóvel), devendo-se observar que não será permitido dá-lo em garantia na suatotalidade, mas apenas na quota parte ideal que lhe couber (Art. 1.420, § 2ºCC). À quota parte de cada condômino serão relacionadas às devidas despesas queo bem trouxer como conservação e divisão, bem como dívidas que vierem a sercontraídas em virtude do bem, como os impostos.

A todos oscomproprietários será permitido usar o bem de modo a manter a sua preservação,devendo contribuir para o custeio das despesas de manutenção do bem assim comooutras despesas de interesse comum, como os impostos, o seguro, as licenças, astaxas municipais, a cultura, a colheita, as grandes reparações, o custeio dedemandas com terceiros. Entretanto, por ventura o condômino se exima aopagamento de dívidas das despesas da coisa comum, renunciando sua parte ideal,caberão aos outros condôminos adquirirem a quota parte ideal na proporção dospagamentos que forem feitos. Caso não haja o condômino que proceda aos devidospagamentos em atraso, o objeto comum será partilhado aos demais comunheiros emadimplência.

5.Administração do condomínio

Ao se considerarque a coisa ou bem condominial seja de uso impossível ou inconveniente,ocorrerá a venda ou locação da coisa. No entanto se os condôminos optarem que acoisa deva ser administrada, a maioria absoluta, por votação, escolherá o administradore este poderá ser tanto um condômino como um terceiro estranho aocondomínio.O administrador seráremunerado, ficando sob sua responsabilidade as atribuições compatíveis como asprestações de contas; se não houver oposição de nenhum condômino presume-secomo representante comum. O administrador não poderá pedir usucapião da coisa,pois não possui ânimo de dono, salvo em situações extraordinárias, em que oaludido ânimo for demonstrado através de circunstâncias especiais.Serão atribuídos ao administrador os poderesde simples administração, não podendo praticar atos que exijam poderesespeciais, tais como alienar a coisa, receber citações dentre outros; poderá,no entanto, alienar bens que se destinam à venda, como frutos ou produtos depropriedade agrícola.

Se existir aautorização de um dos condôminos para vender a coisa e os outros não se opõem,ocorrerá a venda da coisa, mas só não ocorrerá a venda se todos concordarem quenão seja vendida. A administração e a locação da coisa comum ficarão a cargo damaioria; maioria essa calculada pelo valor dos quinhões e não pelo número decondôminos e que somente terão validade quando tomadas pela maioria absoluta.Nos casos de abuso de poder por parte da maioria, os condôminos dissidentespoderão ingressar ação em juízo para proteger o seu direito.No entanto, se não for possível alcançar amaioria absoluta, poderá qualquer um dos condôminos requerer que o juiz decida,mas terão que ser ouvidos os demais condôminos. Os frutos advindos da coisacomum poderão ser divididos na proporção dos quinhões, caso não existaestipulação em contrário ou estipulação de última vontade.

6.Extinção do Condomínio

O Código Civilde 2002, no seu art. 1.320, permite que seja possível extinguir o condomínio: "A todo tempo será lícito ao condôminoexigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela suaparte nas despesas da divisão".

Pela ocorrênciade conflitos e desavenças poderá haver a extinção do condomínio e esse fator sedá em virtude da manutenção do funcionamento harmonioso do bem em comunhão. Taldivisão poderá ser requerida a qualquer momento, devendo, cada comproprietário,responder pelo devido quinhão e as devidas despesas que advirem da divisão dacoisa. Se houver algum acordo para que não se proceda à divisão, o ajustesomente valerá por um prazo de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.Para os casos em que o doador ou testador estabelecer a indivisão, talprocedimento também terá validade de cinco anos, todavia, se algum dos interessadosvier a apresentar motivos graves para que se extinga o condomínio, deverá fazerrequerimento em juízo para que haja a divisão da coisa comum antes do términodo prazo estabelecido de cinco anos. A divisão é o meio apropriado paraextinguir o condomínio e torná-lo coisa divisível.

A extinção podeser amigável ou judicial. Na extinção amigável será através de escriturapública, se todos os condôminos forem maiores e capazes. Se houver divergênciaou se um deles for menor e não houver acordo, será necessária a divisãojudicial. A divisão do condomínio terá as mesmas regras da partilha da herança(CC, arts. 2.013 a2.022) e a ação de divisão é imprescritível (CPC, art. 967). Entretanto, se oestado de comunhão veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condôminos, porlapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrição aquisitiva e oimóvel não mais poderá ser objeto de divisão.

Condomínio Edilício

1.Origem

"Caracteriza-se o condomínio edilício pelaapresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa" (Carlos Roberto Gonçalves,Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. v. V, p. 374). Os primeirosindícios de surgimento do condomínio edilício ou em edificações foram nodireito romano, à época da Idade Média, em que já começava a surgir em meio àsociedade. Alguns textos acerca do assunto foram encontrados, todavia não muitoclaros, deixando, porém, certo entendimento de que já havia uma divisãojurídica e econômica do solo para os diversos proprietários, de modo a melhorutilizarem-no. Naquela época já havia determinada similitude das propriedadesao considerar as de hoje, mas somente no século XVIII é que foram desenvolvidasas primeiras propriedades em situação horizontal.

Algumaslegislações cuidaram de regulamentar tal instituto, como ícone principal oCódigo Napoleônico, embora houvesse regulamentação pouco conveniente. Asociedade evoluía de tal maneira que o surto industrial causou grande aumentodemográfico, fazendo as cidades e as sociedades se readequarem ao novo modo devida que dali surgia, bem como um melhor aproveitamento dos espaçosgeográficos, iniciando-se aí as primeiras idéias de se construir prédios quepossuíssem mais de um pavimento vertical ou piso, para que os proprietáriospudessem ficar distribuídos de melhor forma. As sociedades clamavam mudanças.Embora de fato já existisse o instituto, o Brasil regulamentou-o não no CódigoCivil de 1916, havendo algumas legislações que primariamente fizeram algumasanotações, mas somente veio a ganhar ênfase com o advento do Código Civil de2002 e a lei subsidiária de maior importância Lei n. 4.591/1964. De maneiramais atual descrita pela doutrina, o condomínio edilício é direito real,formado pela junção de propriedades individuais e propriedades comuns.

2.Elementos constitutivos - instituição;convenção; regulamento interno.

Aos condomíniosedilícios são obrigatórias a existências do ato de instituição, da convenção eo regulamento ou regimento interno.

2.1.Atode Instituição

A formação docondomínio se inicia a partir do momento do ato de instituição, que édeclaração de vontade deliberativa por ato intervivos ou mortis causa(testamento), devendo ocorrer o Registro no Cartório de Imóveis e devendotambém especificar quais serão as devidas unidades individuais, estabelecidaspela quota parte ou fração ideal que será pertencente a cada condômino, assimcomo deverá constar a sua destinação. Tal instituição deliberativa de vontadese inicia pela destinação que o proprietário do edifício oferece, através deincorporação ou através de testamento. A instituição do condomínio pordestinação do proprietário é quando o dono do edifício, ou seja, quem oconstitui vende as unidades durante o período de construção ou depois de terminadaa obra.

A instituição docondomínio deve seguir a forma do artigo 1332 do Código Civil, que dispõe: "Institui-se o condomínio edilício por atoentre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis,devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I – adiscriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,estremada uma das outras e das partes comuns: II – a determinação da fraçãoideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III –o fim a que as unidades se destinam".

2.2.Convenção

A constituiçãodo condomínio edilício é um documento escrito no qual se estipulam os direitose deveres de cada condômino, que deverá ser subscrita pelos titulares de nomínimo, dois terços das frações ideais. Ela poderá ser feita por escriturapública ou por instrumento particular (CC, art. 1.334, §1º).A utilização do prédio é regulada pelo ato deconvenção. Este por sua vez difere do contrato, pois, a convenção sujeita atodos os titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenhamposse ou detenção, atuais ou futuros, caracterizando-o estatutária ouinstitucional. Enquanto o contrato se limita aos que o assinaram. Conclui-se,portanto que a convenção é uma lei interna da comunidade, destinada a regrar ocomportamento não só dos condôminos, mas também de todas as pessoas que ocupemo edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos,comodatários etc. A convenção apesar de seu caráter de normativo não pode sobrepor-seà lei. A convenção regula a destinação das áreas de uso comum, como os jardins,piscinas, salas de reuniões etc.

O artigo 1.334do Código Civil enumera as cláusulas obrigatórias na convenção: I – a quotaproporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos paraatendera às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II – sua formade administração; III – a competência das assembléias, forma de sal convocaçãoe "quorum" exigido para as deliberações; IV – as sanções a que estão sujeitosos condôminos, ou possuidores; e V – o regimento interno.

2.3.Regulamento Interno

O regulamentointerno é um complemento a convenção e contém regras minuciosas sobre o uso dascoisas comuns é colocado em quadros geralmente fixados no andar térreo, próximoaos elevadores ou à portaria. No regulamento interno encontram-se normasrelativas ao cotidiano da vida condominial. A aprovação do regimento é feitapor aprovação de dois terços dos condôminos e integra o estatuto condominial. Porser um ato de deliberação coletiva, o regulamento do edifício é igualmente atonormativo.

3.Unidade autônoma x Áreas comuns

O artigo 1.331do Código Civil explica que o condomínio é composto de áreas comuns e a áreasexclusivas. A unidade autônoma pode consistir em apartamentos, escritórios,salas, lojas, abrigos para veículos ou vilas particulares. Nenhuma unidadeautônoma pode ser privada de saída para a via pública. A Lei n. 4.591/64 exigeque cada uma tenha designação especial, numérica ou alfabética (arts. 1º, e2º).Pode o proprietário de cada unidadegravá-la, cedê-la, alugá-la, sem que necessite de autorização dos outroscondôminos (art. 4º da Lei n. 4.591-64).Diferente do condomínio comum, no condomínio edilício não tempreferência na aquisição, entretanto, se a mesma unidade pertencer a dois oumais proprietários, aplicam-se as regras do condômino comum. No entanto o art.1339, §2º, do Código Civil permite ao condômino alienar parte assessoria de suaunidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essafaculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser arespectiva assembléia geral [1] .

4.Direitos e Deveres dos Condôminos

Conforme o art.1.335 do Código Civil é direito dos condôminos: usar, fruir e livremente dispordas suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, econtanto que não excluas utilização dos demais compossuidores; votar nasdeliberações da assembléia e delas participarem, estando quites.

Nesse aspecto, oCódigo Civil teve por base o art. 19 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, a qual versa eregulamento os condomínios em situação horizontal, apresentando de formataxativa, quais são os direitos e os deveres dos comproprietários, como odireito de propriedade, devendo-se deixar ressalvada a regulamentação daspartes ou áreas de uso comum, sendo estas disciplinadas pelo termo da convençãocondominial e jamais deverá exceder aos direitos previsto no Código Civil.Ainda é garantido a cada condômino o direito à votação nas assembléias, aparticipação das deliberações, a candidatura e a cargos ou funçõesadministrativas do condomínio, bem como ser eleitos para tais funções. Frise-seo peso do voto de acordo e proporcional à fração ideal da unidade, exceto se noscasos Convencionados, houver disposição diferente e se tais direitos existemdesde que estejam adimplentes com suas devidas obrigações de pagamentos dasdespesas condominiais que lhes competem (DINIZ, Maria Helena. FIÙZA, Ricardo eoutros. NOVO CÓDIGO CIVIL COMENTADO).

O art. 1.338 dalei permite que os condôminos de edifícios possam alugar a sua vaga da garagem,porém deverão dar preferência para os outros condôminos, posteriormente aosinquilinos e por último para terceiros estranhos à relação condominial. Já oart. 1.339 cita que somente será permitida a venda para terceiros estranhos àrelação condominial se houver previsão do evento na Convenção. Os condôminosnão podem realizar obras nas suas unidades que possam comprometer as estruturase segurança do prédio e não poderão alterar a fachada do local (art. 1.336).Caberá também o pagamento de multas e juros moratórios previsto na lei ou, nãohavendo, os que foram estipulados pela Convenção e no Regulamento Interno, noque diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas deconvivência. (CC, arts. 1.334, 1.336 e 1.337).

5.Administração e Despesas

A administração do condomínio ficasob a responsabilidade do síndico, cujo mandato pode ser exercido por doisanos. A reeleição é permitida pelo conselho fiscal e pelas assembléias gerais,que usarão como diretriz a convenção e o regimento interno. Os artigos 1.347 a 1.356 do CódigoCivil regulam a administração do condomínio. Para ser síndico não é necessárioser condômino, fica a cargo de a assembléia escolher o mesmo, podendo serpessoa física ou jurídica. No caso de pessoa jurídica, trata-se de empresasespecializadas na administração de condomínios, tanto a pessoa física como apessoa jurídica somente será remunerada se estiver regularmente previsto.O síndico representará os interesses comunsdos condôminos, ou seja, o interesse da coletividade, podendo receber citaçõese representar a mesma. Representando o condomínio ativa ou passivamente, emjuízo ou fora dele. Será fiscalizado pela assembléia, pois o síndico administrabens alheios, devendo prestar contas anualmente, ao final do mandato ou sempreque exigidas (CC, art. 1.348, VIII). Se as informações forem imprecisaspoderão, os condôminos, exigir que sejam prestadas diretamente a eles.

Há ainda a figura do subsíndico, quetambém será eleito pela assembléia no intuito de auxiliar o síndico em suasfunções e eventualmente substituí-lo quando necessário. A assembléia aindapoderá constituir um representante para determinado ato sem retirar todos ospoderes do síndico. Em uma obra no condomínio que necessite da contratação deum engenheiro, a assembléia poderá nomear um condômino engenheiro para negociara obra. A lei não determina quorum especial para a assembléia aprovar atransferência de poderes proposta pelo síndico. Se o síndico não apresentar ascontas à assembléia ocorrerá violação grave a um dos deveres do mesmo conformeo Regulamento Interno, e não é necessário que se prove má-fé ou prejuízo aoscondôminos; a violação desse dever provocará a destituição do cargo e o síndicoresponderá civil ou penalmente perante o condomínio. Somente não ocorrerá adestituição do cargo de síndico se for provado que houve justo motivo para aocorrência da falta grave, como por exemplo, problemas de saúde ou qualquer queseja outro impedimento de cunho relevante.Necessário se faz a convocaçãode todos os condôminos a participarem da sessão ordinária anual para adiscussão de assuntos atinentes à manutenção condomínio, sob pena de anulaçãodo ato se algum condômino não for convocado.

6.Extinção

Ocondomínio edilício, diferentemente do condomínio não poderá ser extinto,devido á característica da indivisibilidade da coisa comum, seja ela porconvenção de assembléia geral entre os condôminos ou de forma judicial.Entretanto, existem motivos que podem levar à extinção do condomínio, como porexemplo, nos casos de forças naturais como a destruição do imóvel por forçamaior advinda de chuvas, terremotos, incêndios. Há também os casos que aextinção pode se dá por demolição voluntária do prédio em virtude de fatores ecausas urbanas e arquitetônicas e também pelas autoridades públicas, em razõesde segurança ou condições insalubres. Poderá ocorrer a desapropriação doedifício e ocorrendo, todos os condôminos serão indenizados pela sua devidaquota parte ou fração ideal, ou seja, na medida proporcional ás suas unidadesimobiliárias. Havendo a desapropriação de apenas parte do edifício, serãoindenizados aqueles que foram expropriados de suas propriedades. Se houver aconfusão na aquisição, ou seja, quando uma mesma pessoa adquire todo o prédio,o próprio condomínio é extinto.

REFERÊNCIAS

Fontes Pesquisadas

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. v. IV. 6ª ed. SãoPaulo. Saraiva, 2009.

COELHO, Fábio Ulhôa. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. v.IV. São Paulo. Saraiva. 2006.

ROSENVALD, Nelson. FARIAS,Cristiano Chaves de. Direitos Reais. 6ª ed. Rio de Janeiro, Lumen Juris 2009.

[1] CarlosRoberto Gonçalves, Direito das Coisas. cit, p. 383.

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